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房地产企业的税收谋划
  2019/7/30 8:49:02
 择要:房地产企业是税负最重的行业之一,起首分析了房地产企业的经营特色及其所涉及的税种。而后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种动身,剖析了该类公司税收筹划的方式。
  症结词:房地产企业;税收筹划;土地增值税
  税收作为企业成本,是与企业好处亲密相干的。合理、有用地节制企业的税收获本,有益于企业的可连续开展。房地产行业是典范的资金密集型行业,而跟着国家微观调控步步紧逼,房地工业的利润被极端挤压,由“暴利行业”向“平利行业”改变,加上当初房地产企业数目浩繁,竞争愈来愈剧烈。房地产企业必须经过税收筹划的手腕达到企业税收累赘最小化,从而加重资金压力,降低成本,增添经济效益,打造企业的竞争上风,为公司的成长打下基础。
  1、房地产企业的经营特点及税负情况
  (一)经营特点
  对房地产公司来说,开发的房地产是他们经营的商品,在属性上与其他商品显明分歧,它有本人奇特的经营特点:
  1.开发经营存在规划性及庞杂性。企业的经营业务包括了从征地、拆迁勘探、设计、施工、销售到售后办事全进程。且从征用土地到建设屋宇、基本举措措施和其余设备、商品销售都应严厉把持在国度打算范畴以内。
  2.开发建立周期长,投资数额大。开发产品要从计划计划开始,经由可行性研讨、征地拆迁、安顿弥补、七通一平、修建装置、配套工程、绿化环卫工程等多少个开发阶段,少则一年,多则数年才干全体实现。
  3.经营危险年夜。开发产品单元价值高,建立周期长、欠债经营水平高、不断定身分多,一旦决议掉误,销路不顺畅,将形成大批开发产品积存,财税总监,使企业资金周转不灵,致使企业堕入窘境。
  (二)房地产公司税负情形
  从行业角度看,今朝中国房地产行业的均匀税负高于海内其他行业,根据相关统计讲演表现,2009年中国税收收入共59515亿元,比上年增长5291亿元,同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额总计1851.85亿元,占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%.一年傍边天下税收收入的增加额超越1/3来自于房地产业,增幅在各行中居首位;从税率来讲,房地产行业的整体税率偏高。目前,中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按所得额的25%缴纳企业所得税,土地增值税的税率是30%~60%不等。总之,房地产公司税收负担过于繁重,经过税收筹划,完成税负的加重,是公司的独一取舍。
  2、房地产公司涉及的税种
  (一)后期预备阶段的税种
  房地产公司在后期筹备阶段须要缴纳的税种较少,重要是耕地占用税跟契税。在房地产开发中如果占用了耕地,就必须在土地管理部门同意占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元~15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购置土地时要按3%~5%的税率缴纳契税。
  (二)房地产开发阶段涉及的税种
  在开发阶段对营业额按3%税率征收的建造业营业税;签署扶植施工合同时,对条约金额按万分之三的税率交印花税;同时还要就领有的土空中积交纳城镇地盘使用税。
  (三)房地产销售阶段波及的税种
  1.营业税。对房地产销售方实用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“效劳业”税目,同一履行5%的比例税率。
  2.土地增值税。土地增值税履行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
  3.印花税。房地产销售阶段的印花税,是在房地产买卖中,针对房地产生意业务金额,适用“产权转移书据”税目,按照0.05%税率征收。
  4.企业所得税。对房地产企业而言,假如其让渡或出租房地产发生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额交纳企业所得税。企业所得税采取25%的比例税率。
  5.房产税。房地产开发企业制作的商品房,在出卖前,不征收房产税;但对发售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率,根据房产计税余值计征的,税率为1.2%;依据房产房钱支出计征的,税率为12%。
  3、房地产公司的税收筹划战略
  从以上的先容可以看出,土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负,因此也是企业发展税收筹划的重点税种。
  (一)土地增值税的筹划
  土地增值税采用的是超率累进税率的特点,这就决议了在销售过程当中公道合法地下降增值额成了税收筹划的要害。
  1.停止借款利息的筹划,合理肯定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定,如果可能按转让项目划分利息收入,并能供给金融机构证明的,可以据实扣除利息,但不能跨越按同期贸易银行规定存款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的乞贷利息和其他出产经营的告贷本钱且不能提供金融机构证明的,则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因而在项目动工过程中,企业可以合理估量并比拟“项目借款的实践利息收入”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大,从而在名目筹建之初抉择对企业最为有利的利息扣除方式。
  2.充足考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定,纳税人建造一般尺度室第出售,增值额未超过扣除项目20%的,免征土地增值税;增值额超越扣除项目20%的,按超率累进税率交土地增值税。因为土地增值税的税率较高,所以在项目销售时可以恰当测算增值额的比例,充分考虑增值额增加所带来的收益与废弃“20%”这一路征点所增加的税收负担这二者之间的关联,从而挑选合理的售价。
  3.全体转让、分解订价、拆分收入。房地产企业在成本稳定的条件下,削减收入就可以降低增值额。在超率累进税率下,也能够选择较低的税率,从节税的角度来说尤其重要。因此,在出售房屋时,可以考虑将房屋与屋内各类设备分别出售,与客户签订两份合同即签订一份商品房交易合同,同时签订一份从属办公室设备购销合同,将收入停止分解,不但使公司节约了土地增值税,同时也勤俭了印花税。别的,客户节约了契税,完成共赢。
  (二)企业所得税的筹划
  1.迟延征税的谋划。企业能够经由过程推延完工时间的方式来推迟纳税时光,减缓企业的资金压力,斟酌上货泉时间代价,这实在也达到了税收计划的后果。依据国税发[2009]31号《房地产开辟运营营业企业所得税处置措施》的规定,房地产开发企业的运营业务如合乎以下三个条件之一的则视同已完工:(1)开发产物完工证明资料已报房地产治理部分存案。(2)开发产品已开端投入应用。(3)开发产品已获得了初始产权证实。已完工的开发产品不克不及依照计税毛利率的方式来交企业所得税,而必需按预售或现实发卖支出扣除本钱用度来盘算企业所得税。如上述三个条件一个都不满意者,可按计税毛利率的方法来预缴企业所得税。因为国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低,扣除完业务税及附加后基础不所得可预缴所得税。以是企业应留神文件划定的竣工前提,尽可能迁延开工时间,到达正当耽误纳税的目标。
  2.充分应用税法规定的税前扣除项目。对税律例定可以税前扣除的财富保险、赋闲保险、工伤保险、生养保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用,应足额购买,如许既能增加税前扣除成本降低企业所得税;又遵照了法令、法规;更主要的是为员工谋了福利,有利于留住人材,增加企业的竞争力。
  (三)营业税的筹划1.合理拆分业务,剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定,营业税的应纳税收入为纳税人提供给税劳务、转让有形资产或许销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中,常常同时要代收自然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此,房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收金钱,均应并入房产销售收入,计算缴纳营业税,这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款子从房地产企业的计税收入平分离出去,就能够将底本不属于房地产企业收入的代免费用从其销售收入中分别出去,终极达到降低税负的目的。
  2.将房屋的装饰、装潢以及装备安装费用独自签订合同。房地产企业销售的商品房有平装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中,纳税人将销售房屋的行动分化成销售房屋与装修房屋两项行为,分辨签订两份合同,向对方收取两份价款。在纳税中分离按“销售不动产”交5%的营业税和“修筑业”交3%的营业税,节俭了2%的营业税。
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